Acheter une maison construite par un particulier : étapes, risques et protections à connaître

Acheter une maison construite par un particulier peut être une excellente opération, à condition de sécuriser, avant l’offre puis avant le compromis, trois sujets qui concentrent l’essentiel du risque : la conformité administrative (permis, DAACT), les assurances et garanties (décennale, dommages-ouvrage), et l’état technique réel (diagnostics, expertise). La méthode la plus efficace consiste à exiger des pièces vérifiables, à contrôler les attestations et à encadrer le dossier par des clauses suspensives datées. Vous gagnerez en sécurité, et vous disposerez d’arguments objectifs pour négocier le prix ou renoncer sans vous exposer.

1) Avant la visite approfondie : demander les pièces qui « verrouillent » le dossier

Face à une maison construite par un particulier, l’erreur fréquente est de visiter « à l’œil » puis d’improviser ensuite la collecte documentaire. Il convient, au contraire, d’obtenir un socle de documents avant toute décision rapide, car ils conditionnent la conformité urbanistique, l’assurabilité et, en pratique, la position de la banque.

• Urbanisme et conformité : permis de construire (et ses modificatifs), DAACT (déclaration d’achèvement et de conformité des travaux) et attestation de non-contestation. À noter : la mairie dispose d’un délai de 3 mois pour contester la conformité après la DAACT.
• Technique et traçabilité : DDT (dossier de diagnostics techniques), factures et contrats des entreprises ou artisans (dates, SIRET, assurance), PV de réception des travaux et DOE (dossier des ouvrages exécutés), plans et avenants.
• Réseaux : certificats de raccordement et mise en service (électricité via Enedis, eau, gaz, assainissement), en vérifiant qu’ils sont datés et opérationnels.

Mon retour de terrain, en tant que journaliste habitué aux dossiers immobiliers « sans filet » : la simple demande de ces pièces, formulée calmement et par écrit, permet souvent de distinguer un dossier maîtrisé d’une vente où la preuve manque. Quand les documents existent, ils circulent rapidement en PDF, et les originaux se contrôlent ensuite chez le notaire ou auprès du vendeur.

2) Diagnostiques obligatoires : ce que vous devez avoir avant le compromis

Le DDT regroupe les diagnostics obligatoires remis à l’acheteur. En pratique, l’enjeu n’est pas seulement de les « avoir », mais de vérifier leur date et, le cas échéant, leur validité avant la signature du compromis. Un dossier complet est annoncé dans une fourchette de 430 € à 850 € (moyenne 550 €), avec d’autres situations où l’ensemble peut monter plus haut selon le contexte.

Sur les postes fréquemment rencontrés : le DPE (diagnostic de performance énergétique) est couramment facturé entre 90 € et 200 € (d’autres pratiques mentionnent 150 € à 300 €). Les diagnostics électricité et gaz se situent souvent entre 100 € et 150 € (ou 150 € à 200 € selon les cas) et sont requis lorsque l’installation a plus de 15 ans, avec une validité fréquemment observée de 3 ans. S’ajoutent, selon l’année du permis ou de la construction, amiante (si permis antérieur à juillet 1997), plomb via le CREP (constat de risque d’exposition au plomb, si construction antérieure à 1949), termites, assainissement, ainsi que l’état des risques (ERP) qui peut être gratuit en ligne, ou facturé par un tiers. Le métrage « loi Carrez » ne concerne que la copropriété.

Attention : un diagnostic n’est pas une garantie de travaux « bien faits ». Il s’agit d’un constat à un instant donné. Si vous avez un doute structurel, une humidité marquée ou des écarts entre plans et réalité, l’expertise pré-achat (voir plus bas) reste l’outil adapté pour qualifier le risque et le chiffrer.

3) Garanties et assurances : ce qui protège réellement l’acheteur

En application du Code civil, les garanties légales structurent la protection de l’ouvrage, avec des durées qui doivent guider votre lecture du dossier. La garantie décennale dure 10 ans et couvre les dommages qui compromettent la solidité ou rendent l’ouvrage impropre à sa destination, conformément à l’article 1792-1 du Code civil. La garantie biennale (bon fonctionnement) est de 2 ans et vise les éléments d’équipement dissociables. La garantie de parfait achèvement couvre 1 an après la réception.

Le point de bascule, dans les ventes de maisons construites par un particulier, est souvent l’assurance dommages-ouvrage (DO). Son principe est simple : elle préfinance les réparations relevant de la décennale sans attendre une décision judiciaire. Elle doit, en principe, être souscrite avant l’ouverture du chantier, conformément aux articles L241-1 et L243-3 du Code des assurances. Son coût indicatif est donné entre 2 000 € et 6 000 € selon le chantier et les garanties. Dans les faits, 68 % des vendeurs particuliers négligent souvent la DO, ce qui expose l’acheteur en cas de sinistre.

À noter : l’absence de DO ne signifie pas automatiquement que la maison est « mauvaise ». Elle signifie que, si un désordre relevant de la décennale survient, le parcours d’indemnisation devient plus incertain, avec un risque de dépendre de la solvabilité du vendeur. Le plan de risques mentionne, dans des situations défavorables, une exposition pouvant aller jusqu’à 40 % de la valeur du bien si le vendeur est insolvable.

« Dans ce type d’acquisition, l’objectif n’est pas de tout soupçonner, mais de transformer chaque zone grise en document vérifiable ou en clause datée. C’est là que se joue votre sécurité. » Jean Valjean

4) Vérifier une attestation d’assurance : procédure simple, vérifications indispensables

Une attestation d’assurance n’a de valeur que si elle correspond exactement à l’entreprise, à la période et à l’objet couvert. Il convient de procéder méthodiquement, car les irrégularités les plus pénalisantes sont souvent « administratives » (période expirée, mentions génériques, absence de SIRET) plutôt que techniques.

Étape 1 : contrôlez les mentions obligatoires : nom de l’assureur, numéro de police, période de couverture, activités ou ouvrages couverts, et SIRET de l’entreprise. Étape 2 : vérifiez le SIRET et la raison sociale via INSEE ou societe.com. Étape 3 : contactez l’assureur à partir des coordonnées figurant sur l’attestation ou via son service client, et demandez une confirmation écrite par e-mail. Étape 4 : si un intermédiaire intervient, vérifiez l’enregistrement auprès d’ORIAS. Étape 5 : retenez les signaux d’alerte : police expirée, attestation « générique », SIRET absent, ou impossibilité de joindre l’assureur.

Si vous hésitez sur l’interprétation, l’interlocuteur naturel demeure le notaire, et, selon le niveau de risque, un professionnel du droit peut être sollicité. L’important est de documenter : conservez les échanges et les confirmations.

5) Expertise technique pré-achat : quand la déclencher, combien budgéter, comment l’utiliser

L’expertise pré-achat vise à évaluer structure, fondations, humidité, charpente, électricité, assainissement, conformité des ouvrages. Elle est particulièrement indiquée si la maison est récente sans DO, si des entreprises multiples sont intervenues, ou si la cohérence documentaire est incomplète. Les coûts mentionnés se situent souvent entre 600 et 1 000 €, avec d’autres pratiques observées (400 à 800 €, ou jusqu’à 1 500 € selon complexité).

Sur le plan opérationnel, il est prudent de prévoir une clause suspensive d’expertise, avec un délai recommandé de 45 jours entre compromis et levée de la clause. Le rapport est utile s’il hiérarchise les défauts, et s’il chiffre les remises en état avec des fourchettes, notamment lorsque des mises en conformité peuvent être estimées entre 2 000 € et 15 000 €. En cas de litige, une expertise contradictoire ou judiciaire est mentionnée entre 2 000 € et 5 000 €.

J’ai vu des acquéreurs se rassurer à tort avec des photos et des finitions neuves. À l’inverse, une expertise bien cadrée peut objectiver des désordres légers, et vous permettre de négocier sans dramatiser, simplement en ramenant le débat à des chiffres et à des délais.

6) Compromis de vente : clauses suspensives et délais qui protègent

Le compromis doit devenir votre « filet de sécurité ». D’abord, rappelez-vous le délai légal de rétractation : 10 jours après la signature du compromis, avec les effets et modalités prévues. Ensuite, sécurisez par des conditions suspensives datées, adaptées aux risques constatés. En pratique, des délais de 45 à 60 jours sont utilisés pour laisser le temps de produire les pièces, diligenter l’expertise et obtenir l’accord de financement.

À titre d’exemples, des formulations peuvent être intégrées au compromis : une condition suspensive de production de la DAACT et de l’attestation de non-contestation dans un délai de 60 jours, une condition suspensive d’expertise dans un délai de 45 jours, et une condition liée aux assurances (attestations décennales des entreprises, et police DO le cas échéant) avant l’acte définitif. Il convient d’être précis sur les seuils (par exemple un montant de remise en état au-delà duquel vous renoncez) et sur les dates, puis de faire relire ces clauses par le notaire, sous réserve de leur validité juridique au regard du dossier.

7) Négociation et financement : chiffrer la décote, anticiper les exigences de la banque

La négociation devient rationnelle lorsque vous reliez une incertitude à un coût. Les décotes observées en cas de travaux, de non-conformité ou d’absence de garantie se situent entre 5 % et 15 %, avec des cas à 5 % à 10 % lorsque les défauts sont modérés. En l’absence de DO, une décote plus importante peut être discutée, en parallèle de garanties supplémentaires (par exemple un séquestre chez le notaire d’une partie du prix jusqu’à production d’attestations ou levée de réserves, selon accord des parties).

Côté financement, les exigences bancaires peuvent être plus strictes : un apport personnel souvent exigé entre 15 % et 20 % pour des maisons construites par des particuliers, contre un standard souvent autour de 10 %. Certaines banques demandent une preuve de DO ou des attestations décennales pour accorder le prêt. Une majoration du coût du crédit est évoquée à hauteur de +0,1 % à +0,3 % sur le taux, ou des frais additionnels. Les parades pratiques consistent à présenter un dossier complet (rapport d’expert, factures, attestations), à comparer plusieurs banques, et, si la DO est absente, à envisager un apport majoré ou des contre-garanties, sous réserve des possibilités offertes.

8) Chiffrage rapide : exemple à 300 000 € et tableau de contrôle

Pour visualiser l’impact des frais et options de sécurisation, voici une simulation indicative pour un bien à 300 000 € : frais de notaire 24 000 € (8 %, cas d’un bien occupé ou ancien, 7 % à 8 %), diagnostics 1 200 € (0,4 %), expertise pré-achat 800 € (0,3 %), garantie de prêt 4 500 € (1,5 %), DO 3 000 € (1 %), frais bancaires majorés 2 500 € (0,8 %), soit un total de 36 000 € environ (12 % du prix d’achat). Cet exemple n’est pas une promesse de coût, mais un repère pour raisonner poste par poste.

Dans votre budget, il est également recommandé de prévoir une réserve pour imprévus de 5 % à 10 % du prix d’achat, à ajuster selon l’état du bien et le niveau de preuves disponibles (assurances, réception, conformité, raccordements).

9) Si un problème apparaît après la vente : recours et délais à connaître

Malgré les précautions, un désordre peut être découvert après l’acquisition. Au regard des textes cités, la responsabilité décennale court 10 ans à compter de la réception des travaux. Pour le vice caché, l’action doit être engagée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte. Dans la pratique, les premières étapes passent souvent par une démarche amiable documentée (mise en demeure), puis, si nécessaire, par une expertise judiciaire (coût évoqué 2 000 € à 5 000 €) et la saisine du tribunal. Des décisions de la Cour de cassation sont mentionnées comme illustrations jurisprudentielles, mais la stratégie doit être appréciée au cas par cas avec un professionnel compétent.

Attention : la meilleure protection reste préventive. Plus votre dossier est constitué avant l’acte (attestations vérifiées, pièces d’urbanisme, expertise, clauses), moins vous dépendez d’un contentieux long et aléatoire.