Diagnostics obligatoires pour un local commercial : liste, validités et checklist opérationnelle

Pour sécuriser une vente ou un bail commercial, vous devez remettre un DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) complet et à jour, dont la composition varie selon l’opération, la date de construction, la copropriété et les arrêtés locaux (termites, risques). En pratique, un diagnostic périmé ou manquant fragilise votre position et peut ouvrir la voie à une annulation, une baisse de prix, une réduction de loyer ou une action en responsabilité. L’objectif est donc double : identifier la bonne liste et maîtriser les durées de validité pour caler votre calendrier.

Quels diagnostics obligatoires selon votre opération (vente, location, local mixte)

Vente d’un local commercial (vente des murs)

En principe, lors d’une vente, vous constituez et remettez au candidat acquéreur un DDT adapté au bien. Les diagnostics fréquemment requis, auxquels s’ajoutent des diagnostics conditionnels, sont les suivants :

• DPE : diagnostic de performance énergétique, à intégrer au dossier de vente ; il est opposable depuis le 1er juillet 2021 (c’est-à-dire qu’il peut être invoqué en cas d’erreur).
• Amiante : obligatoire si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997.
• ERP : état des risques et pollutions, à jour au moment de la signature.
• Termites : uniquement si le bien est situé dans une zone couverte par un arrêté préfectoral.
• Loi Carrez : mesurage si le local est en copropriété.

Selon la configuration, d’autres diagnostics peuvent s’ajouter. Le point opérationnel à retenir est simple : la liste n’est jamais abstraite, elle dépend d’éléments vérifiables (date, zone, copropriété, état des installations). Lors de mes suivis de dossiers, j’ai vu un compromis ralentir non pas faute d’accord sur le prix, mais parce qu’un document devait être refait pour cause de validité expirée : vous gagnez du temps en raisonnant « signature » et non « mise en vente ».

Location : bail commercial

Pour la mise en location, le raisonnement est comparable : vous préparez un DDT et vous le remettez au locataire au moment de la signature du bail. Les documents le plus souvent attendus dans ce cadre sont le DPE, le DTA (dossier technique amiante) et l’ERP. À noter : le DPE doit figurer sur l’annonce immobilière et être communiqué avant la signature.

Usage mixte (commerce + habitation) et cession de fonds de commerce

Si votre local comporte une partie à usage d’habitation, vous devez distinguer les obligations : la partie habitation entraîne, sous conditions, des diagnostics spécifiques comme le CREP (constat de risque d’exposition au plomb) pour les constructions antérieures au 1er janvier 1949, ainsi que les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans. La partie commerciale demeure régie par les règles de la vente ou de la location commerciale.

Attention : la cession d’un fonds de commerce ne relève pas des mêmes exigences que la vente des murs. Il convient de vérifier ce que vous vendez réellement (droit au bail, clientèle, matériel, ou immeuble) et de ne pas mélanger les périmètres dans vos documents contractuels.

Durées de validité : le tableau pour piloter vos renouvellements

Pour « mettre toutes les chances de votre côté », il convient de raisonner en validité au jour de la signature (promesse, acte, ou bail), puis de ne refaire que ce qui est périmé. Le tableau ci-dessous synthétise les durées et déclencheurs mentionnés dans les références usuelles.

Bon à savoir : l’annexe environnementale est obligatoire pour les locaux de plus de 2 000 m². Elle ne se confond pas avec un diagnostic ponctuel : elle s’inscrit dans les obligations d’information et de suivi attachées à certains baux.

Risques en cas d’absence, d’erreur ou de transmission tardive

Au regard des contentieux récurrents, l’enjeu n’est pas uniquement documentaire. Une absence de diagnostic, un diagnostic périmé ou une erreur (notamment de surface) peut conduire, selon les cas, à une annulation, une diminution du prix, une réduction du loyer, une résiliation du bail ou une indemnisation au titre d’un défaut d’information ou d’un vice caché. Le cas du mesurage est particulièrement sensible : une erreur supérieure à 5 % (exemple typique en Loi Carrez) ouvre la voie à une demande de réduction de prix.

Attention : un DPE défavorable, notamment en classes F ou G (échelle de A à G), peut devenir un levier de négociation et compliquer certaines opérations. L’obligation majeure, pour vous, est de transmettre un document conforme et exploitable, puisque le DPE est opposable depuis le 1er juillet 2021.

Qui peut les réaliser et comment vérifier les zones (termites, risques)

Les diagnostics doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié. En pratique, vous pouvez vérifier la certification via l’annuaire du ministère compétent et croiser avec les informations officielles mises à disposition du public. Il est recommandé de demander plusieurs devis, d’exiger un engagement sur les délais de remise du rapport et, si nécessaire, de solliciter un exemple de rapport afin de vérifier la lisibilité des annexes.

Pour savoir si votre local est concerné par un arrêté (par exemple termites) ou par des risques à déclarer dans l’ERP, vous pouvez utiliser Géorisques et ERRIAL, puis vérifier l’existence d’un arrêté préfectoral sur le site de la préfecture. La méthode est procédurale : saisie de l’adresse, contrôle des zonages, puis conservation d’un justificatif à joindre au dossier.

Checklist opérationnelle et calendrier (vente ou bail)

Vous devez caler vos actions sur les délais de production et surtout sur la validité au jour de signature. En principe, une mise en vente s’anticipe davantage qu’une location, car le DPE doit être prêt dès l’annonce.

• Étape 1 : qualifier le bien (date de construction, copropriété, usage mixte, âge des installations, zonage risques) et lister les diagnostics à produire.
• Étape 2 : prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur certifié et préparer les pièces utiles (permis de construire, dates, plans, factures de travaux, accès aux compteurs et locaux techniques).
• Étape 3 : vendre, louer, renouveler en contrôlant les validités, puis ne refaire que les diagnostics périmés.

« Un diagnostic n’est pas un simple papier à joindre : c’est une information opposable, dont la valeur dépend autant de sa justesse que de sa date. »

À noter : pour une vente, un lancement des diagnostics 4 à 8 semaines avant la mise en annonce est souvent évoqué pour limiter les retards, tandis que pour une location un horizon de 2 à 4 semaines est fréquemment recherché, sous réserve de disponibilité des diagnostiqueurs. Les coûts, eux, relèvent des négociations et usages : l’important est de formaliser qui paie quoi dans le compromis ou le bail, et de conserver la preuve de remise du DDT.