Clause de résiliation de plein droit Visale : rédiger, activer et préserver la garantie (pour propriétaires bailleurs)

Pour bénéficier de la garantie Visale et la mobiliser utilement en cas d’impayé, vous devez d’abord sécuriser votre bail avec une clause résolutoire (clause de résiliation de plein droit) conforme, puis respecter une chronologie stricte: alerte rapide, mise en demeure, commandement de payer par commissaire de justice, puis intervention du juge. L’erreur la plus coûteuse est souvent « invisible »: la signature d’un avenant rend la garantie Visale caduque immédiatement, sans notification.

Ce que la loi et Visale vous imposent, en dates et en pratique

Le régime de la clause résolutoire en logement d’habitation s’apprécie principalement au regard de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment son article 24, et des ajustements introduits par la loi dite « anti-squat » du 27 juillet 2023. Pour les baux rédigés à compter du 29 juillet 2023, l’insertion d’une clause résolutoire conforme est un prérequis pour rester éligible à la garantie Visale, délivrée par Action Logement.

À ce stade, deux précautions doivent être posées clairement. D’une part, Visale est une garantie gratuite qui peut indemniser, mais elle ne remplace pas la chaîne contentieuse et n’emporte pas expulsion immédiate. D’autre part, la clause résolutoire n’est pas un « bouton » automatique: son efficacité dépend de la qualité rédactionnelle et, surtout, du respect des actes et délais (commandement, juge).

Bon à savoir : les repères opérationnels cités ici s’alignent sur des fiches administratives (Service Public et Visale) indiquées comme vérifiées le 23 janvier 2026, ce qui aide à sécuriser vos pratiques, sous réserve des particularités locales et des évolutions de doctrine.

Visale: couverture, limites et points de vigilance côté bailleur

Visale est une garantie d’Action Logement, créée en 2016, qui couvre principalement les loyers impayés et, sous conditions, certaines dégradations locatives. Dans le parc privé, la prise en charge peut aller jusqu’à 36 mensualités (36 mois). Dans certains cas, une limitation à 9 mois (9 termes) est prévue (par exemple selon le type de parc ou certaines situations spécifiques).

Les plafonds de loyer dépendent de la zone et du profil, avec des montants évoqués à titre de repères (par exemple 1 300 €, 1 500 € en Île-de-France, 1 940 €, 1 575 €, 1 365 € selon zone). Des forfaits étudiants sont également mentionnés (1 000 €, 840 €, 680 € selon zone) et, pour étudiants ou alternants sans justificatifs, 600 € en France métropolitaine et DROM, 800 € en Île-de-France. Pour les dégradations, une prise en charge jusqu’à 2 mois de loyer et charges est citée, avec un plafonnement des dommages mobiliers pouvant être d’un mois de loyer dans certaines mentions.

Attention : Visale ne se cumule pas avec une autre garantie. Un cumul expose à un risque de nullité, donc à un refus d’indemnisation. Il convient aussi de garder en tête un point très spécifique et très sanctionnant: la signature d’un avenant (modification du bail en cours) entraîne la caducité automatique et immédiate de la garantie Visale, sans notification au bailleur. Si une modification est indispensable, la seule voie indiquée pour recouvrer une couverture consiste à aller au terme du bail et à signer un nouveau bail avec une nouvelle demande Visale.

Sur le volet indemnisation, une mécanique est à respecter. Il est recommandé de déclarer l’impayé dès le 1er terme impayé pour sécuriser le dossier. Après validation d’une quittance subrogative (quittance actant que le paiement est effectué par Action Logement, qui se substitue au locataire pour la dette indemnisée), un versement peut intervenir sous 5 jours ouvrés.

Clause résolutoire: motifs autorisés et seuils à connaître

La clause résolutoire n’est pas librement « extensible ». En principe, elle s’active uniquement pour des manquements légalement encadrés, ce qui impose de rédiger de manière précise et de déclencher au bon moment.

• Non-paiement du loyer et des charges: l’activation est envisagée lorsque les impayés atteignent au moins 2 mois, ou lorsque la dette représente deux fois le loyer mensuel hors charges (conditions alternatives à apprécier selon votre bail et votre décompte).
• Non-versement du dépôt de garantie à l’entrée: le plafond légal est de 1 mois de loyer hors charges en location vide et 2 mois en location meublée, l’absence de versement pouvant constituer un motif si la clause le vise correctement.
• Absence d’assurance habitation contre les risques locatifs: après mise en demeure, un délai d’1 mois de régularisation est mentionné. Si le bailleur prend une assurance pour compte du locataire, une majoration de prime de 10 % est possible, mais le bailleur perd le droit d’invoquer la clause sur ce motif.
• Atteinte à la jouissance paisible: l’utilisation de la clause suppose une décision de justice constatant le trouble (une clause type peut prévoir un délai, par exemple 2 mois après constat judiciaire, selon la formulation retenue).

Sur le terrain, je recommande de traiter ces motifs comme un tableau de conformité: si le manquement ne rentre pas dans ces catégories, ou si les délais ne sont pas ceux attendus, le risque n’est pas seulement la lenteur, mais l’inopposabilité de la clause devant le juge, avec, en parallèle, un dossier Visale fragilisé.

Rédiger une clause compatible Visale: ce que vous devez faire figurer, sans surcharger

Une clause résolutoire conforme doit être compréhensible, circonstanciée et arrimée à la procédure légale. L’objectif n’est pas d’écrire long, mais d’écrire juste, en évitant les termes vagues qui exposent à une clause « réputée non écrite ».

Votre clause doit, a minima, identifier les manquements visés (loyer et charges, dépôt de garantie, assurance, jouissance paisible) et renvoyer explicitement au mécanisme légal: commandement délivré par commissaire de justice, délai de 6 semaines après signification du commandement pour régulariser (pour loyers et dépôt), possibilité pour le locataire de solliciter les dispositifs et interlocuteurs (FSL, conciliateur, juge), et conséquences attendues si la résiliation est constatée (résiliation, indemnité d’occupation). En pratique, il est utile que la clause fasse référence au décompte des sommes dues, établi et signifié dans les formes, afin de limiter les contestations sur l’assiette de la dette.

À noter : en colocation, la rédaction doit intégrer la solidarité entre colocataires et sa durée éventuelle (une période de solidarité pouvant être prévue, par exemple jusqu’à six mois maximum pour un colocataire sortant selon la convention), et surtout éviter une erreur de « bénéficiaire » Visale. Une désignation incorrecte peut conduire à un refus d’indemnisation si le débiteur réel n’est pas celui rattaché à la garantie. Pour ce point, la simplicité prime: identifiez clairement qui est couvert et pour quel périmètre.

Une clause bien rédigée ne permettra pas une expulsion immédiate. Elle outille la procédure et prépare la demande au juge, qui reste l’autorité de constat et d’aménagement (échéancier, suspension éventuelle de l’effet de la clause).

« En gestion locative, la meilleure protection n’est pas la formule la plus dure, c’est la procédure la plus propre: un bail lisible, des preuves conservées, et des actes faits au bon moment. »

Impayés: procédure pas à pas, avec les délais qui comptent vraiment

La séquence suivante vise à synchroniser deux impératifs: préserver vos droits au titre de la clause résolutoire et maintenir un dossier Visale indemnisable. Les acteurs sont connus: bailleur, commissaire de justice, conciliateur le cas échéant, juge des contentieux de la protection, et Action Logement.

Deux points méritent une vigilance renforcée. Premièrement, le commandement doit être signifié par un commissaire de justice et comporter les mentions attendues, faute de quoi il peut être inopposable. Deuxièmement, le juge peut non seulement constater la résiliation, mais aussi accorder un échéancier pouvant aller jusqu’à 3 ans et, selon les cas, suspendre l’effet de la clause pendant l’exécution de cet échéancier.

Sur l’exécution, les délais sont structurellement variables. Entre le titre exécutoire et la signification du commandement de quitter les lieux, une amplitude de 1 mois à 1 an est citée, avec des facteurs externes (dont l’intervention du préfet et la trêve hivernale) qui échappent largement au bailleur. Il convient donc de piloter votre dossier comme un contentieux documentaire: chaque acte, chaque date, chaque preuve d’envoi doit pouvoir être produit.

Synchroniser clause résolutoire et Visale: un mode opératoire réaliste

Dans la pratique, la bonne coordination repose sur une règle simple: ne pas attendre que la dette « se consolide » pour ouvrir le dossier Visale. Une déclaration dès le 1er terme impayé vous place dans une logique de prévention, tout en vous laissant le temps de produire les pièces propres (quittances, relevés, bail, clause, RIB) et d’actualiser au fil de l’eau.

Lorsque la dette atteint le seuil de déclenchement (2 mois d’impayés ou dette égale à deux fois le loyer hors charges), vous mandatez un commissaire de justice pour le commandement de payer, en veillant à la cohérence du décompte. Pendant les 6 semaines laissées au locataire, vous poursuivez deux actions en parallèle: d’une part, vous préparez le dossier judiciaire si la régularisation n’intervient pas, d’autre part, vous sécurisez la chaîne Visale, notamment la validation de la quittance subrogative qui conditionne un versement annoncé sous 5 jours ouvrés.

J’ai vu, dans ma pratique de bailleur, un dossier se compliquer uniquement parce que la déclaration Visale avait été faite tardivement, alors même que la mise en demeure et le commandement étaient correctement réalisés. Sans promettre une issue, ce type de situation rappelle une règle procédurale élémentaire: il est plus simple de compléter un dossier ouvert que d’expliquer un retard sur un dossier non déclaré.

Pièges fréquents qui font perdre Visale ou fragilisent la clause, et parades immédiates

Les contentieux d’impayés se perdent rarement sur un principe. Ils se perdent sur un détail de rédaction, un acte incomplet, ou une modification du bail faite « pour arranger ».

• Avenant (loyer, colocation, ajustements): effet pratique indiqué: caducité immédiate de Visale, sans notification. Parade: éviter l’avenant si Visale est votre filet de sécurité; si la modification est incontournable, envisager la logique « nouveau bail, nouvelle demande Visale » à l’issue du bail en cours.
• Clause vague ou imprécise: risque qu’elle soit réputée non écrite. Parade: viser explicitement les manquements autorisés, mentionner la signification du commandement, le délai de 6 semaines, et les conséquences (résiliation, indemnité d’occupation) sans formulations ambiguës.
• Colocation mal paramétrée: bénéficiaire Visale incorrect, solidarité non cadrée. Parade: identifier sans ambiguïté le bénéficiaire, et formaliser la solidarité et sa durée selon votre convention, avant la signature.

Attention : un autre risque est signalé lorsqu’une alerte à la CAF est requise selon la situation. L’absence d’alerte expose à une amende de 7 332 €. Si vous êtes dans un cas où une démarche CAF est attendue, documentez-la et conservez les preuves d’envoi.

Interlocuteurs et pièces: ce que vous devez avoir prêt avant le prochain impayé

Pour « mettre toutes les chances de votre côté » sans surpromesse, il convient d’industrialiser un minimum votre dossier. Vous gagnerez en temps et en cohérence, notamment si vous gérez via une SCI ou plusieurs lots.

Documents à préparer, puis à tenir à jour: bail signé et lisible avec clause résolutoire, quittances et historique des paiements, preuves de relances et de LRAR, RIB, décompte de la dette, preuve du dépôt de garantie, attestation d’assurance ou éléments établissant l’absence d’assurance, et pièces utiles à la déclaration sur l’espace Visale. Après reprise du logement, prévoyez votre chaîne de justificatifs pour les dégradations, avec le repère des 60 jours pour produire les éléments si vous sollicitez une prise en charge éligible.

Côté contacts, retenez les canaux officiels mentionnés: Action Logement (0970 800 800) et SOS loyers impayés (0 805 160 075). En cas de dette inférieure à 5 000 €, anticipez la saisine du conciliateur, puisque cette étape est indiquée comme obligatoire avant de saisir le juge. Pour les actes, le commissaire de justice reste l’interlocuteur opérationnel du commandement et des significations, et le juge des contentieux de la protection demeure l’autorité d’appréciation et d’ordonnancement (y compris l’échéancier jusqu’à 3 ans).