Habiter la maison d’un parent en EHPAD : droits, risques et démarches pour s’installer légalement

Oui, vous pouvez en principe habiter la maison d’un parent entré en EHPAD, mais uniquement en sécurisant l’occupation par un écrit adapté (commodat, bail, indemnité d’occupation ou, plus rarement, démembrement). Sans formalisation préalable, vous vous exposez à des contestations familiales, à un risque de requalification en avantage successoral et à des difficultés avec certaines aides sociales. La méthode la plus protectrice consiste à fixer le cadre avant l’emménagement, puis à déclarer correctement l’occupation et à conserver des preuves de votre contribution à l’entretien du bien.

La première question à trancher : de quel droit allez-vous occuper le logement ?

Habiter la maison d’un parent en EHPAD n’est pas, en soi, une démarche « automatique ». Juridiquement, il convient de déterminer la nature exacte de votre présence dans le bien : occupation à titre gratuit, location, ou occupation avec contrepartie (indemnité). Cette qualification n’est pas théorique : elle conditionne la preuve de l’accord, la capacité de votre parent (ou de son représentant) à consentir l’occupation, et les conséquences en cas de contestation ultérieure, notamment au moment d’une succession.

Dans ma pratique rédactionnelle, j’ai souvent vu une difficulté récurrente : les familles s’accordent oralement « pour dépanner », puis les souvenirs divergent lorsque surviennent des frais, un besoin de financement de l’EHPAD, ou une tension entre héritiers. Un écrit simple, lisible et daté évite, le plus souvent, que l’affaire ne glisse vers un conflit d’interprétation.

Option 1 : le prêt à usage (commodat) ou la convention d’occupation gratuite

Le commodat, également appelé prêt à usage, correspond à une mise à disposition gratuite du logement. Cette option est fréquemment choisie lorsque l’objectif est de préserver le bien, de l’entretenir, et d’éviter la vacance. Elle doit néanmoins être encadrée par un écrit, car la gratuité prolongée, sans trace, peut alimenter une contestation au titre d’un avantage successoral ou d’une donation indirecte.

Dans ce cadre, l’écrit n’a pas vocation à « complexifier » la relation familiale. Il sert à prouver trois éléments : l’accord du parent, les conditions pratiques (charges, entretien), et les modalités de fin d’occupation (départ, restitution, délais).

Une convention d’occupation gratuite est d’autant plus pertinente que vous pouvez y joindre un état des lieux daté, et conserver les justificatifs des dépenses supportées (entretien, réparations, factures). Cet ensemble constitue un dossier de preuve utile si un tiers conteste, ou si une administration vous demande d’expliquer la situation.

Mentions à prévoir pour limiter les contestations

En principe, une convention de commodat ou d’occupation gratuite gagne à contenir des mentions stables, compréhensibles et vérifiables. Il convient notamment d’y faire figurer l’identité des parties, la description du bien, la date de mise à disposition et les règles de prise en charge des charges. Une clause relative à l’entretien courant et aux dépenses exceptionnelles permet aussi d’éviter les « zones grises » : qui décide, qui paie, et comment justifier.

Attention : une occupation gratuite très longue, surtout si elle se déroule sans écrit et sans traçabilité des contributions, peut exposer à une discussion au moment de la succession. Le risque n’est pas uniquement émotionnel : il porte sur la qualification d’un avantage, et sur la demande éventuelle de compensation entre héritiers.

Option 2 : le bail locatif, pour une séparation nette des rôles

Le bail est une solution plus structurante, car il installe un rapport locatif avec un loyer. Cette option est souvent retenue lorsqu’il existe un risque de contestation familiale, ou lorsque l’on souhaite démontrer une contrepartie financière régulière. Elle a toutefois des effets concrets : les loyers perçus sont imposables, et les démarches déclaratives doivent être respectées.

Il convient également d’anticiper les interactions avec les aides : la règle rappelée dans les documents de la CAF doit être surveillée, car l’APL peut ne pas être versée lorsque le locataire est hébergé chez un ascendant ou un descendant. Cette vérification se fait au cas par cas, et justifie, en pratique, d’interroger la CAF avant de figer la solution.

Option 3 : l’indemnité d’occupation, une voie intermédiaire

L’indemnité d’occupation vise à reconnaître une occupation privative, sans mettre en place un bail « classique ». Le montant est convenu entre les parties et doit être écrit. Ce schéma est fréquemment utilisé lorsque l’on cherche un équilibre : éviter une gratuité totale, tout en restant dans une logique familiale et de conservation du patrimoine.

À noter : en cas de litige, le montant d’une indemnité d’occupation peut être fixé par le juge. Cet élément incite à ne pas laisser la question ouverte. Un accord daté, même simple, réduit l’aléa et clarifie la situation pour tous, y compris pour les cohéritiers.

Option 4 : le démembrement (usufruit et nue-propriété), à manier avec prudence

Le démembrement consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. En termes simples, l’usufruit correspond au droit d’utiliser le bien et, le cas échéant, d’en percevoir les revenus, tandis que la nue-propriété correspond au fait d’être propriétaire « du capital » sans disposer de l’usage complet. Ce mécanisme est souvent évoqué lorsqu’une transmission est envisagée, tout en organisant des droits d’usage.

Sur le plan fiscal, la valeur respective de l’usufruit et de la nue-propriété est appréciée selon un barème de l’article 669 du Code général des impôts. Des repères issus de ce barème sont les suivants : de 51 à 60 ans, l’usufruit est évalué à 50 % (nue-propriété 50 %) ; de 61 à 70 ans, usufruit 40 % (nue-propriété 60 %) ; de 71 à 80 ans, usufruit 30 % (nue-propriété 70 %).

En pratique, un démembrement destiné à organiser l’occupation et la transmission suppose une formalisation solide, l’acte notarié étant, à tout le moins, fortement recommandé lorsque l’on touche à la structure de propriété. Il convient aussi d’avoir en tête que l’usufruit s’éteint dans les conditions prévues par l’article 617 du Code civil.

Qui paie quoi ? Répartition usuelle des charges

Les difficultés naissent souvent de la confusion entre charges courantes et grosses réparations. La règle usuelle rappelée dans les montages de démembrement est la suivante : l’usufruitier supporte les charges courantes, tandis que le nu-propriétaire assume les grosses réparations, sauf accord contraire. Il est donc prudent, même hors démembrement, de prévoir contractuellement une répartition lisible, notamment si vous prenez à votre charge des dépenses d’entretien significatives.

Cas sensible : si le parent est sous tutelle, curatelle ou a mis en place un mandat de protection future

Lorsque votre parent est placé sous tutelle ou curatelle, ou lorsque les décisions sont encadrées par un mandat de protection future, la marge de manœuvre se réduit. La règle opérationnelle à retenir est la suivante : toute décision relative au logement (mise à disposition, prêt, donation, vente) peut nécessiter une autorisation du juge des tutelles, au niveau du tribunal judiciaire, via le greffe compétent.

Dans ce contexte, il convient de procéder dans l’ordre : d’abord préparer le projet (raison, intérêt pour le parent, conditions financières et patrimoniales), puis déposer la requête, puis attendre la décision avant toute installation, sauf exception. Les délais annoncés sont variables et peuvent aller de semaines à mois, ce qui impose d’anticiper.

Sans promettre un contenu uniforme (les pratiques pouvant varier), certaines pièces sont généralement demandées : éléments d’état civil, justificatifs liés à l’état de santé, projet motivé exposant l’intérêt du parent, récapitulatif des frais et charges, avis des proches ou cohéritiers, rapport du tuteur ou du curateur, et parfois une évaluation immobilière. Le juge peut refuser si le projet présente un risque manifeste pour le patrimoine ou s’il ressemble à une donation déguisée.

Bon à savoir : une convention d’occupation claire, éventuellement assortie d’une contrepartie symbolique, peut faciliter la compréhension du dossier, car elle matérialise des garde-fous et une traçabilité.

Obligations déclaratives et fiscales : ce que vous devez faire sans tarder

L’occupation du logement ne se limite pas à un accord familial. Elle comporte des obligations déclaratives. La plus immédiate, et souvent oubliée, concerne la déclaration d’occupation sur impots.gouv.fr, dans la rubrique « Biens immobiliers ». Il est attendu d’y indiquer le statut du bien, l’identité de l’occupant, la nature de l’occupation (gratuite ou locative) et la date de début.

Attention : l’omission de cette déclaration expose à une amende de 150 € par bien. Il s’agit d’un point de conformité simple à traiter, mais coûteux si l’on le néglige.

Résidence principale : vigilance sur les délais

Lorsque le parent entre en EHPAD, la question de la résidence principale devient sensible. Les documents de référence mentionnent qu’il peut être possible de maintenir certains effets liés à la résidence principale pendant un an après l’entrée en EHPAD, sous conditions. Cette fenêtre temporelle justifie de ne pas attendre pour clarifier le statut du logement, surtout si des décisions patrimoniales (vente, donation, démembrement) sont envisagées.

À noter : il est également fait mention d’un abattement de 20 % lié à la résidence principale pour les droits de succession, susceptible d’être perdu au-delà d’un an. La conséquence pratique est simple : plus vous tardez à qualifier et documenter la situation, plus vous multipliez les zones d’incertitude.

IFI, plus-value, et donations : repères cités et limites

Si votre foyer est concerné par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), la détention (pleine propriété ou démembrement) et l’usage du bien doivent être appréciés avec prudence. Les éléments de référence mentionnent un abattement de 30 % réservé à la résidence principale la première année, sous conditions à vérifier. Pour les transmissions, un repère est l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans entre parents et enfants pour les donations. Enfin, en cas de revente, la taxation sur la plus-value est présentée comme pouvant aller jusqu’à 36,20 % selon la situation.

Ces repères sont utiles pour se situer, mais ne remplacent pas un chiffrage adapté au dossier. Dans la mesure du possible, rapprochez-vous d’un notaire si vous envisagez un acte de donation, un démembrement, ou une vente destinée à financer l’EHPAD.

Aides sociales : ce qui change si l’ASH, l’APA ou la CAF interviennent

La question des aides est souvent le véritable point de bascule. Les aides citées dans les documents de référence comprennent notamment l’APA (allocation personnalisée d’autonomie) et l’ASH (aide sociale à l’hébergement), ainsi que les prestations gérées par la CAF (dont APL ou ALS). Les règles varient selon les organismes, et les pratiques peuvent être appréciées au niveau local, notamment pour l’ASH.

ASH : occupation gratuite et « ressource mobilisable »

S’agissant de l’ASH, il est rappelé que le conseil départemental peut considérer un logement inoccupé, ou occupé gratuitement, comme une ressource mobilisable. Cette appréciation peut conduire à une réduction ou un refus d’ASH, et à une récupération sur succession. Ce n’est pas automatique, mais c’est un risque à anticiper, car la discussion intervient souvent quand la situation est déjà tendue financièrement.

Dans ce cadre, le bon réflexe n’est pas de « cacher » l’occupation, mais de la documenter : une convention écrite, des preuves d’entretien, et, selon le cas, le versement d’une indemnité d’occupation peuvent réduire les contestations, car ils établissent une contrepartie et une logique de conservation du bien.

CAF : ne présumez pas l’éligibilité

Pour la CAF, un point de vigilance est explicitement signalé : l’APL peut ne pas être versée lorsque le locataire est hébergé chez un ascendant ou descendant. Cette règle doit être vérifiée avant de signer un bail en pensant « compenser » un loyer par une aide au logement. En cas de doute, il convient d’interroger la CAF et de conserver la réponse au dossier.

Indivision et conflits familiaux : sécuriser l’accord pour éviter l’escalade

La situation se complexifie lorsque la maison est en indivision, par exemple après un décès antérieur, ou lorsque des droits sont déjà répartis. La règle rappelée est stricte : l’unanimité est requise pour l’usage exclusif d’un bien indivis. Sans accord, l’occupant s’expose à une demande d’indemnité d’occupation, et le juge peut être saisi.

Sur le terrain, l’erreur fréquente consiste à confondre tolérance familiale et autorisation juridique. Une tolérance peut cesser brusquement, parfois lors d’un événement extérieur (dépense importante, désaccord sur la vente, demande d’ASH). Il est donc préférable de traiter la question comme un dossier administratif simple : accord écrit, règles financières lisibles, justificatifs conservés.

Points de vigilance documentaires

Pour réduire les contestations, il est recommandé de conserver une trace de toutes les contributions : relevés de paiement, factures de travaux, charges, assurances. Cet archivage n’est pas un réflexe « méfiant », c’est un outil d’équité : il permet de démontrer ce qui a été réellement assumé, et d’éviter que l’occupation ne soit plus tard requalifiée en avantage non compensé.

Tableau d’aide au choix : quelle option pour quel objectif ?

Plan d’action procédural : sécuriser votre installation sans vous exposer

Pour transformer une intention légitime (occuper et entretenir la maison) en situation juridiquement propre, il convient de suivre une logique chronologique. L’objectif est double : protéger votre parent et vous protéger vous-même, en réduisant l’aléa fiscal, social et successoral.

Étape 1 : vérifier le cadre de propriété et la capacité à consentir l’occupation

Commencez par identifier qui est propriétaire et selon quelle modalité (pleine propriété, démembrement déjà existant). Vérifiez aussi s’il existe un testament ou une donation antérieure. Si votre parent est sous tutelle ou curatelle, anticipez immédiatement la question de l’autorisation du juge des tutelles : sans cette autorisation, un accord familial peut être insuffisant.

Étape 2 : choisir la qualification la plus défendable et la mettre par écrit

Choisissez entre commodat, bail ou indemnité d’occupation, en fonction du risque de conflit, de l’existence d’indivisaires, et des enjeux d’ASH. L’écrit doit fixer une date de début, la durée (ou les conditions de fin), la répartition des charges, l’entretien, et les modalités de départ. Faites-le avant l’emménagement, car un écrit postérieur est souvent perçu comme un document « de circonstance » et peut être plus contesté.

Dans ma carrière, j’ai vu un dossier se bloquer pour une raison très simple : l’état du logement au moment de l’entrée n’était pas établi. Le jour où des travaux ont été discutés, personne ne savait distinguer l’entretien courant d’une amélioration. Un état des lieux daté, avec photos, évite cette impasse.

Étape 3 : organiser la preuve des paiements et de l’entretien

Indépendamment de la formule, conservez un fichier sécurisé avec factures, attestations, et justificatifs de paiement des charges. Cette discipline protège autant l’occupant que la personne âgée, car elle documente la conservation du bien. En cas d’indivision, cette traçabilité est également utile pour l’équité entre héritiers.

Étape 4 : déclarer l’occupation sur impots.gouv.fr

Déclarez la situation sur impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers », en indiquant l’identité de l’occupant, la nature de l’occupation et la date de début. Cette formalité est simple mais contrôlable, et l’omission est sanctionnée par une amende de 150 € par bien. En cas de difficulté, une assistance téléphonique fiscale est indiquée : 0 809 401 401.

Étape 5 : si l’ASH est concernée, informer et documenter

Si votre parent sollicite ou perçoit l’ASH, prenez l’habitude de formaliser et de transmettre les éléments utiles au conseil départemental : convention d’occupation, justificatifs d’entretien, et, si retenu, preuve d’une indemnité d’occupation. L’objectif n’est pas d’obtenir une garantie, mais de limiter les interprétations défavorables liées à une occupation gratuite non expliquée.

Attention : signaux d’alerte et anti-fraude

Attention : la situation est propice aux « solutions rapides » mal cadrées. Tout service qui vous promet une issue certaine, ou qui demande un paiement pour une démarche qui relève d’un guichet public, doit être regardé avec prudence. Les déclarations sur impots.gouv.fr et les échanges avec les administrations se font via les canaux officiels. Conservez une copie des courriers et accusés, et évitez de transmettre des documents sensibles à des intermédiaires non identifiés.

Documents et informations à rassembler avant de signer

• Écrit d’occupation choisi (commodat, bail, indemnité) avec date de début, règles de charges, entretien, et conditions de fin.
• État des lieux daté et photos, conservés par les parties.
• Justificatifs : factures, charges, travaux, preuves de paiement, éléments utiles si ASH (convention, preuves d’entretien).

Questions fréquentes traitées de façon opérationnelle

Puis-je m’installer gratuitement ? Oui, en principe, via un commodat ou une convention d’occupation gratuite. Il convient toutefois de formaliser l’accord par écrit, de prévoir un état des lieux, et de conserver des preuves de votre contribution à l’entretien. Si l’ASH est en jeu, une occupation totalement gratuite peut être discutée : documentez et appréciez l’opportunité d’une indemnité d’occupation.

Faut-il déclarer au fisc ? Oui. Vous devez déclarer l’occupation sur impots.gouv.fr, rubrique « Biens immobiliers ». L’omission est sanctionnée par une amende de 150 € par bien. En cas de difficulté, le numéro d’assistance mentionné est 0 809 401 401.

Le parent est sous tutelle ou curatelle, puis-je quand même emménager ? Dans ce cas, une autorisation du juge des tutelles peut être requise pour toute décision touchant au logement. Anticipez des délais de traitement de plusieurs semaines à mois et constituez un dossier motivé, avec les pièces généralement demandées (projet, charges, avis des proches, rapport du tuteur ou curateur, et, selon le cas, évaluation).

Que risque-t-on en cas d’indivision ? L’usage exclusif d’un bien indivis suppose l’unanimité. Sans accord, une indemnité d’occupation peut être réclamée et un juge peut être saisi. Le réflexe protecteur consiste à faire signer un écrit par tous les indivisaires et à documenter les contributions et charges.

« Dans ce type de dossier, la meilleure protection n’est pas la sophistication juridique, c’est la traçabilité : un écrit daté, un état des lieux, et des preuves de charges assumées. Cela désamorce la majorité des contestations. »

Interlocuteurs utiles à mobiliser selon votre situation

Selon les enjeux, les interlocuteurs à solliciter sont connus et complémentaires : le notaire pour sécuriser un acte et anticiper succession et démembrement, le juge des tutelles (via le tribunal judiciaire et son greffe) si une mesure de protection existe, le conseil départemental si l’ASH est en cause, la CAF pour vérifier l’impact sur APL ou ALS, et les services fiscaux via impots.gouv.fr pour la déclaration d’occupation.

Vous mettez toutes les chances de votre côté si vous traitez l’installation comme une procédure simple : qualifier l’occupation, la formaliser avant l’entrée, déclarer, puis archiver vos preuves. Cette approche est généralement la plus rassurante pour votre parent, la plus lisible pour la fratrie, et la plus défendable si une administration vous demande d’expliquer la situation.