Gestion locative chez le notaire : avantages, coûts et quand lui confier votre bien

Confier votre gestion locative à un notaire peut être pertinent si vous recherchez d’abord une sécurisation juridique et patrimoniale de votre bien immobilier, notamment via un bail notarié (acte authentique). En revanche, si votre priorité est la mise en location rapide, la visite intensive et l’optimisation « marketing » du loyer, l’offre notariale peut, selon les offices, se révéler moins réactive qu’une gestion plus orientée terrain. La décision se prend utilement en comparant, mandat en main, le périmètre exact des prestations et le mode de facturation.

Ce qu’un notaire peut gérer, concrètement, au titre d’un mandat

La gestion locative par un notaire repose sur un mandat de gestion, c’est-à-dire un contrat qui définit précisément ce que l’office fait en votre nom et à quelles conditions. Dans ce cadre, l’intervention couvre en principe quatre volets: comptable (encaissements, quittances, charges), administratif (baux, états des lieux, renouvellements), technique (devis, sinistres, travaux) et contentieux (relances et suites en cas d’impayés).

• Gestion comptable : appel et révision des loyers et charges, encaissement, émission de quittances, régularisation des charges, paiement des factures, traitement du dépôt de garantie.
• Gestion administrative et technique : signature des baux, états des lieux (avec intervention possible d’un huissier de justice), suivi des sinistres (déclaration, expertise, coordination des travaux), demande de devis et pilotage des interventions.
• Gestion des impayés : relances, puis mise en contentieux en lien avec un huissier de justice, avec des modalités qui doivent être écrites dans le mandat (niveaux de relance, déclenchement de la GLI, coûts associés).

Le bail notarié: ce qui change en cas de locataire défaillant

Le point distinctif le plus opérationnel est la possibilité de signer un bail notarié, c’est-à-dire un bail établi en acte authentique. À l’inverse, un bail sous seings privés (signé directement entre les parties) « n’aura date certaine que si il fait l’objet d’un enregistrement aux impôts » et « ne vous permettra pas de poursuivre votre locataire défaillant, sans au préalable obtenir par voie judiciaire un titre exécutoire ».

Avec un bail notarié, il s’agit d’un « acte authentique » et « le notaire vous délivrera une copie exécutoire, qui vous permettra en cas de mauvais payeur de pouvoir mandater immédiatement un huissier pour poursuivre le paiement sans attendre un titre délivré par le tribunal ». Au regard de l’objectif d’un propriétaire bailleur, l’intérêt est surtout procédural: vous réduisez l’incertitude sur le chemin d’exécution, sous réserve du dossier et des étapes applicables.

Dans ma pratique, le bon arbitrage consiste souvent à choisir l’opérateur le plus solide sur votre principal risque: si c’est le contentieux, vous devez privilégier l’outillage juridique et la traçabilité contractuelle avant le reste.

Honoraires: repères, calculs et coûts à vérifier

Les modèles tarifaires observés se répartissent entre pourcentage sur encaissements (le plus courant), forfait et frais ponctuels de mise en location. Les chiffres issus d’offres publiques et d’études doivent être lus comme des repères, car les honoraires varient selon le lieu, le volume et la complexité des biens. À Paris, une étude a relevé une dispersion de 6,3 % à 13,1 % des encaissements.

Exemple de méthode: à 7 % pour un loyer de 1 000 €, le calcul est 1 000 € x 12 x 7 % = 840 € par an, soit 70 € par mois. Au-delà du taux, vous devez identifier les « frais cachés » potentiels: état des lieux facturé, coût d’un bail notarié versus bail sous seings privés, frais liés au séquestre du dépôt de garantie, et coûts de sous-traitance (notamment huissier) en cas de contentieux.

Notaire, agence locale, plateforme: critères de choix orientés action

En principe, le notaire est à privilégier lorsque la situation est juridiquement chargée (succession, démembrement, baux complexes) ou lorsque votre tolérance au risque contentieux est faible. À l’inverse, une agence à taille humaine peut apporter une connaissance fine du marché local, utile pour calibrer le loyer et accélérer la rotation, tandis qu’une plateforme en ligne vise plutôt une gestion digitalisée et un coût réduit, particulièrement adaptée aux biens standardisés.

Attention : l’offre notariale n’est pas toujours « clé en main » sur la commercialisation et la logistique (visites, états des lieux, planification rapide des travaux). Il convient donc de vérifier noir sur blanc ce qui est réalisé en interne, ce qui est sous-traité, et qui supporte la responsabilité en cas d’erreur du sous-traitant.

Mandat notarial: clauses à exiger avant signature

Avant d’engager votre bien, demandez un exemplaire type du mandat et un échéancier de facturation. Une anecdote fréquente, lorsqu’un bailleur change de gestionnaire, est de découvrir trop tard des prestations « hors forfait » alors qu’elles conditionnent la qualité de service. Pour éviter cet écueil, il convient de lister les prestations incluses et celles facturées en supplément.

• Exclusivité : mandat exclusif ou non-exclusif, et conditions si vous apportez vous-même un locataire.
• Durée, tacite reconduction, résiliation : durée initiale (par exemple 1 an ou 3 ans), préavis, indemnités éventuelles, transfert du dossier et des documents.
• Comptabilité et restitution des fonds : dépôt de garantie, délais de reversement, relevés comptables, justificatifs, ainsi que l’accès aux outils éventuels.
• Impayés et GLI : déclenchement, niveaux de relance (locataire, garant, CAF), mise en contentieux, et coûts associés.

Bon à savoir : pour initier la démarche, la pratique la plus sécurisante consiste à solliciter un devis détaillé et à comparer les prestations poste par poste, en retenant que les règles varient selon les organismes et les configurations d’actifs.